Pourquoi nous avons évité une propriété en première ligne de plage en Espagne avant de signer le contrat d'Arras

Dans cette étude de cas, j'explique comment j'ai aidé un acheteur roumain à éviter un risque potentiel à long terme lors de l'examen d'une propriété en première ligne de plage en Espagne.

L'acheteur souhaitait acheter une propriété en première ligne de plage en utilisant un prêt hypothécaire espagnol. Avant de signer le contrat d'arras, nous avons examiné la situation avec l'avocat et identifié un risque potentiel lié à la loi côtière espagnole, connue sous le nom de Ley de Costas.

La propriété était attrayante, bien située et n'était pas nécessairement un problème pour une utilisation immédiate. Cependant, en raison de son âge, de sa position en bord de mer et des restrictions légales potentielles affectant certaines parties de la côte espagnole, nous avons décidé de ne pas poursuivre l'achat et de chercher plutôt une propriété plus sûre.

Faits clés

• Profil de l'acheteur : acheteur roumain
• Objectif d'achat : propriété en première ligne de plage en Espagne
• Financement : prêt hypothécaire espagnol
• Attraction principale : première ligne de la plage
• Risque principal identifié : limitations futures possibles liées à la loi côtière espagnole
• Type de propriété : bâtiment ancien en position en bord de mer
• Étape atteinte : avant la signature du contrat d'arras
• Décision : ne pas procéder à l'achat
• Mon rôle : pré-vérification hypothécaire, révision des risques de la propriété, coordination avec l'avocat et protection de l'acheteur

Situation de l'acheteur

L'acheteur souhaitait acheter une propriété en première ligne de plage en Espagne avec un prêt hypothécaire espagnol.

Avant de commencer à chercher sérieusement et à faire des offres, nous avons d'abord vérifié le côté financement. Cela est très important pour les acheteurs qui ont besoin d'un prêt hypothécaire, car le montant maximal d'approbation de la banque détermine le budget d'achat réel.

Pour un acheteur utilisant un financement bancaire, le processus ne doit pas commencer uniquement par des visites de propriétés. Il devrait commencer par une compréhension réaliste de :

• combien la banque peut financer ;
• combien d'acompte l'acheteur doit apporter ;
• combien de liquidités sont nécessaires pour les taxes et coûts ;
• quel type de propriété la banque peut accepter ;
• si le revenu et les documents de l'acheteur sont suffisamment solides pour l'hypothèque.

Une fois que les possibilités hypothécaires étaient plus claires, nous avons recherché dans la fourchette de prix réaliste de l'acheteur.

La propriété semblait attrayante au départ

L'acheteur a trouvé une excellente propriété en première ligne de plage. Du point de vue d'un acheteur normal, cela semblait être une option très solide :

• emplacement en première ligne de plage ;
• position très attrayante ;
• un type de propriété rare ;
• fort attrait émotionnel ;
• bonne valeur de style de vie ;
• exactement le type de propriété dont beaucoup d'acheteurs étrangers rêvent.

Cependant, les propriétés en première ligne de mer doivent être vérifiées très soigneusement en Espagne, surtout lorsque le bâtiment est ancien. Dans ce cas, le bâtiment était vieux et situé dans une zone potentiellement affectée par la loi côtière espagnole.

Quel est le risque de la Ley de Costas ?

La Ley de Costas en Espagne régule et protège le domaine public maritime-terrestre et les zones côtières qui lui sont proches. La procédure officielle de délimitation côtière, appelée deslinde, identifie les terres appartenant au domaine public maritime-terrestre et les propriétés privées qui peuvent être affectées par des limitations près de la côte.

Cela ne signifie pas que chaque propriété en bord de mer en Espagne est problématique. De nombreuses propriétés en première ligne sont parfaitement légales et peuvent être achetées et vendues normalement.

Mais certains bâtiments anciens proches de la plage peuvent être affectés par des restrictions, des concessions, des limitations sur les travaux, des incertitudes quant aux futures rénovations ou des complications potentielles pour la revente et le financement hypothécaire. L'objectif de la délimitation côtière est de clarifier quels actifs sont un domaine public maritime-terrestre et quels actifs privés sont affectés par des limitations, afin d'éviter des usages ou occupations inappropriés.

Pour cette raison, un acheteur ne devrait jamais supposer qu'une propriété en première ligne de plage est sûre simplement parce qu'elle offre une belle vue.

Pourquoi le risque était-il important dans ce cas

Le problème n'était pas nécessairement immédiat. L'acheteur aurait pu acheter la propriété et l'utiliser. Mais la préoccupation était le risque à long terme.

Parce que le bâtiment était ancien et situé en première ligne de plage, il y avait une possibilité que des restrictions futures puissent affecter :

• la valeur de revente ;
• la disponibilité d'un prêt hypothécaire pour un acheteur futur ;
• les travaux de rénovation ou de consolidation ;
• la certitude juridique ;
• la sécurité à long terme de l'investissement.

Cela était particulièrement important car l'acheteur achetait avec un prêt hypothécaire espagnol. Si la propriété devenait plus difficile à vendre, ou si de futurs acheteurs ne pouvaient pas obtenir de financement bancaire en raison de préoccupations liées à la loi côtière, le client pourrait se retrouver avec un actif problématique tout en ayant toujours une obligation hypothécaire.

Ce n'est pas un risque à ignorer.

Ce que nous avons fait avant de signer le contrat d'arras

Avant de signer le contrat d'arras, nous avons discuté de la situation avec l'avocat.

Cette étape était cruciale. Le contrat d'arras n'est pas simplement une simple réservation. Une fois signé, il peut créer des conséquences financières si l'acheteur décide plus tard de ne pas continuer.

Au lieu de se précipiter parce que la propriété semblait attrayante, nous nous sommes arrêtés et avons examiné le risque légal et à long terme potentiel. L'avis de l'avocat a permis de clarifier que la propriété n'était pas la meilleure option pour la situation de cet acheteur, surtout parce que l'acheteur voulait acheter avec un prêt hypothécaire et éviter des problèmes de revente ultérieurs.

La décision : nous nous sommes désengagés

Après avoir examiné la situation, nous avons décidé de ne pas signer le contrat d'arras. C'était la bonne décision pour l'acheteur.

La propriété était attrayante, mais le risque n'était pas en adéquation avec l'objectif de l'acheteur. Un acheteur utilisant un financement a besoin non seulement d'une belle propriété, mais aussi d'une propriété qui soit légalement claire, finançable et plus facile à revendre à l'avenir.

Nous avons continué à rechercher une propriété qui ne relevait pas du même type de préoccupation liée à la loi côtière.

Mon rôle en tant qu'agent de l'acheteur

Mon rôle n'était pas de pousser l'acheteur à acheter rapidement. Mon rôle était de protéger l'intérêt de l'acheteur. Dans ce cas, cela signifiait :

• vérifier les possibilités hypothécaires avant la recherche ;
• identifier que la propriété nécessitait une attention légale plus approfondie ;
• impliquer l'avocat avant de signer l'arras ;
• expliquer la différence entre l'utilisation immédiate et le risque à long terme ;
• aider l'acheteur à éviter une décision potentiellement dangereuse ;
• poursuivre la recherche d'une propriété plus sûre.

Parfois, le meilleur conseil qu'un agent de l'acheteur peut donner n'est pas "achetez cette propriété", mais : "Soyez prudent — celle-ci peut ne pas être la bonne propriété pour vous."

Leçon clé pour les acheteurs étrangers

Une propriété en première ligne de plage en Espagne peut être attrayante, mais elle doit être vérifiée soigneusement avant de signer un contrat.

Les acheteurs étrangers doivent être particulièrement prudents lorsque la propriété est :

• en première ligne de mer ;
• dans un bâtiment ancien ;
• proche du domaine public maritime-terrestre ;
• potentiellement affectée par des restrictions côtières ;
• achetée avec un prêt hypothécaire ;
• destinée à un investissement à long terme ou un actif de revente futur.

La propriété la moins chère ou la plus belle n'est pas toujours la plus sûre. Avant de signer un contrat d'arras, l'acheteur doit comprendre non seulement le prix et la vue, mais aussi la situation légale, le risque hypothécaire, le potentiel de revente et la sécurité à long terme.

Chaque propriété et situation côtière est différente, donc un avocat doit toujours confirmer le statut légal spécifique d'une propriété avant de signer un contrat.