Cumpărarea unei proprietăți în Spania cu un credit ipotecar spaniol ca cumpărător străin

În acest studiu de caz, explic cum am ajutat un cumpărător străin din Germania să înțeleagă procesul de cumpărare a unei proprietăți în Spania cu un credit ipotecar spaniol.

Cumpărătorul avea un contract de muncă în afara Spaniei și avea nevoie să știe dacă banca va finanța achiziția, cât de mult avans era necesar, ce documente erau necesare și ce buget total era realist înainte de a rezerva o proprietate.

Acest caz este util pentru cumpărătorii străini care locuiesc și lucrează într-o altă țară europeană și doresc să cumpere o proprietate în Spania cu finanțare bancară.

Fapte cheie

• Profilul cumpărătorului: cumpărător străin care locuiește și lucrează în Germania
• Sursa de venit: contract de muncă în afara Spaniei
• Tipul de achiziție: cumpărare de proprietate în Spania cu un credit ipotecar spaniol
• Minimul fondurilor proprii: aproximativ 30% avans, în funcție de bancă și profilul cumpărătorului
• Costuri suplimentare de achiziție: aproximativ 12% din prețul de achiziție în Comunitatea Valenciană
• Impozitul principal: ITP, în general 9% în Comunitatea Valenciană pentru proprietăți de revânzare
• Alte costuri: avocat, notar, registru, evaluare și costuri administrative
• Principala provocare: verificarea eligibilității pentru ipotecă înainte de rezervarea unei proprietăți
• Rolul meu: conectarea cumpărătorului cu banca, explicarea procesului și ajutând la organizarea primilor pași înainte de rezervare

Situația cumpărătorului

Cumpărătorul locuia și lucra în Germania și dorea să cumpere o proprietate în Spania cu un credit ipotecar spaniol.

Ca mulți cumpărători străini, clientul s-a concentrat inițial pe prețul proprietății. Totuși, când cumpără cu o ipotecă, adevărata întrebare nu este doar "Îmi permit proprietatea?" ci și: va aproba banca spaniolă ipoteca în baza veniturilor mele, documentelor, datoriilor și situației ocupării?

De aceea, i-am sfătuit pe cumpărători să verifice situația ipotecară înainte de a rezerva o proprietate. Pentru cumpărătorii străini, acest pas este foarte important. Un contract de rezervare sau un contract de arras poate crea presiune financiară dacă cumpărătorul descoperă ulterior că banca nu va aproba ipoteca sau va finanța mai puțin decât se aștepta.

De ce contează o pre-verificare a ipotecii înainte de rezervare

Înainte de a rezerva o proprietate în Spania, un cumpărător străin ar trebui să înțeleagă clar trei cifre:

1. cât va putea finanța banca;
2. cât avans trebuie să aducă cumpărătorul din fonduri proprii;
3. cât de mulți bani extra sunt necesari pentru taxe și costuri de achiziție.

În acest caz, cumpărătorul a avut nevoie să înțeleagă că avansul pentru ipotecă nu era singura sumă necesară.

Pentru mulți cumpărători străini cu venituri dintr-o altă țară, băncile spaniole pot finanța aproximativ 60–70% din prețul de achiziție, în funcție de bancă, naționalitate, venit, rata datoriilor și profilul financiar general. Aceasta înseamnă că cumpărătorul are adesea nevoie de aproximativ 30–40% din preț din fonduri proprii.

Avans și costuri de achiziție

Pentru acest cumpărător, calculul de bază a fost:

• aproximativ 30% avans din fonduri proprii;
• aproximativ 12% costuri de achiziție suplimentare;
• total de fonduri proprii necesare: aproximativ 42% din prețul de achiziție, în funcție de condițiile finale ale băncii și costurile legale.

Pentru o proprietate de revânzare în Comunitatea Valenciană, unul dintre principalele costuri este impozitul pe transferul proprietății ITP, în general de 9% (și mai mare pentru proprietăți de valoare mare). Alte costuri pot include onorariile avocatului, notarul, registrul de terenuri, evaluarea băncii și cheltuielile administrative.

De aceea, întotdeauna explic cumpărătorilor că avansul și costurile de achiziție sunt două lucruri diferite. Un cumpărător care a economisit 30% din prețul proprietății poate să nu fie pregătit să cumpere dacă nu a planificat și pentru taxe și costuri.

Venituri și cerințe bancare

Pentru că cumpărătorul lucra în Germania, banca spaniolă a avut nevoie să considere situația financiară înainte de a oferi un răspuns realist la cererea de ipotecă. Banca de obicei vrea să înțeleagă:

• contractul de muncă;
• venitul lunar net;
• fluturașele de salariu recente;
• extrasele de cont bancar;
• împrumuturile sau datoriile existente;
• documentele fiscale;
• țara de reședință;
• stabilitatea veniturilor;
• economiile disponibile pentru avans și costuri.

În acest tip de caz, venitul singur nu este suficient. Banca mai verifică și rata datoriilor cumpărătorului. De exemplu, un cumpărător poate câștiga un salariu bun, dar dacă deja are împrumuturi, carduri de credit, finanțare auto sau alte obligații lunare, suma maximă a ipotecii poate fi mai mică.

Banca poate cere un venit puternic și stabil — cât depinde de datoriile cumpărătorului, situația familială, contractul de muncă și suma de ipotecă solicitată. În acest caz, cumpărătorul a avut nevoie să știe dacă profilul său era suficient de puternic înainte de a face o ofertă serioasă sau de a semna un contract de rezervare.

Rolul meu în proces

Rolul meu a fost să ajut cumpărătorul să evite să înceapă procesul de achiziție orbește. Înainte de a se concentra doar pe proprietăți, l-am ajutat pe cumpărător să înțeleagă partea de finanțare și l-am conectat cu banca astfel încât banca să poată solicita documentele necesare și să pregătească o simulare de ipotecă.

Acest lucru l-a ajutat pe cumpărător să înțeleagă:

• dacă se poate califica pentru o ipotecă spaniolă;
• ce interval de preț era realist;
• cât avans era necesar;
• cât de mulți bani erau necesari pentru taxe și costuri;
• care era suma maximă a ipotecii la care putea accesa;
• dacă era sigur să meargă mai departe cu o rezervare.

Pentru cumpărătorii străini, acest lucru poate economisi timp și reduce riscul. Este mai bine să știi poziția băncii înainte de a plăti un avans de rezervare.

De ce procesul poate dura mai mult cu o ipotecă

Cumpărarea cu o ipotecă durează de obicei mai mult decât o achiziție în numerar. Un cumpărător în numerar poate avansa adesea mai repede deoarece nu există analiză de risc bancar, aprobată a ipotecii sau proces de evaluare.

Când este implicată o ipotecă spaniolă, procesul poate include:

• colectarea documentelor;
• analiza de risc bancar;
• simularea de ipotecă;
• pre-aprobat;
• evaluarea proprietății;
• oferta finală de ipotecă;
• revizuirea legală;
• pregătirea notarului;
• coordonarea între cumpărător, bancă, avocat și agenție.

De aceea, cumpărătorii care au nevoie de finanțare ar trebui să înceapă discuția despre ipotecă devreme.

Lecția cheie

Cea mai importantă lecție din acest caz este simplă: un cumpărător străin ar trebui să verifice eligibilitatea pentru ipotecă înainte de a rezerva o proprietate în Spania.

Greșeala pe care o fac mulți cumpărători este să caute proprietăți mai întâi și să vorbească cu banca mai târziu. Aceasta poate crea probleme dacă cumpărătorul rezervă o proprietate și apoi descoperă că banca nu va finanța suficient sau că fondurile personale necesare sunt mai mari decât se aștepta.

Un proces mai sigur este:

1. verifică-ți avansul disponibil;
2. calculează taxele și costurile de achiziție;
3. vorbește cu banca;
4. înțelege suma maximă a ipotecii;
5. caută proprietăți în cadrul bugetului corect;
6. rezervă doar când situația de finanțare este realistă.

Fiecare achiziție este diferită. Procentele de finanțare, venitul necesar și condițiile băncii depind de țara cumpărătorului, contract, datorii, economii și banca specifică, astfel încât cifrele exacte ar trebui să fie întotdeauna confirmate cu banca și un avocat înainte de rezervare.