Acheter une propriété en Espagne avec un prêt hypothécaire espagnol en tant qu'acheteur étranger

Dans cette étude de cas, j'explique comment j'ai aidé un acheteur étranger d'Allemagne à comprendre le processus d'achat d'une propriété en Espagne avec un prêt hypothécaire espagnol.

L'acheteur avait un contrat de travail en dehors de l'Espagne et devait savoir si la banque financerait l'achat, quel montant de dépôt était requis, quels documents étaient nécessaires et quel budget total était réaliste avant de réserver une propriété.

Cette étude est utile pour les acheteurs étrangers qui vivent et travaillent dans un autre pays européen et qui souhaitent acheter une propriété en Espagne avec un financement bancaire.

Faits clés

• Profil de l'acheteur : acheteur étranger vivant et travaillant en Allemagne
• Source de revenu : contrat de travail en dehors de l'Espagne
• Type d'achat : achat de propriété en Espagne avec un prêt hypothécaire espagnol
• Fonds propres minimum : environ 30 % de dépôt, selon la banque et le profil de l'acheteur
• Coûts d'achat supplémentaires : environ 12 % du prix d'achat dans la Communauté valencienne
• Principale taxe : ITP, généralement 9 % dans la Communauté valencienne pour les propriétés de revente
• Autres coûts : frais d'avocat, frais de notaire, enregistrement, évaluation et frais administratifs
• Principal défi : vérifier l'éligibilité à l'hypothèque avant de réserver une propriété
• Mon rôle : relier l'acheteur à la banque, expliquer le processus et aider à organiser les premières étapes avant la réservation

Situation de l'acheteur

L'acheteur vivait et travaillait en Allemagne et souhaitait acheter une propriété en Espagne avec un prêt hypothécaire espagnol.

Comme beaucoup d'acheteurs étrangers, le client s'est d'abord concentré sur le prix de la propriété. Cependant, lors de l'achat avec un prêt hypothécaire, la vraie question n'est pas seulement "Puis-je me permettre la propriété ?" mais aussi : la banque espagnole approuvera-t-elle l'hypothèque en fonction de mes revenus, documents, dettes et situation professionnelle ?

C'est pourquoi j'ai conseillé à l'acheteur de vérifier la situation hypothécaire avant de réserver une propriété. Pour les acheteurs étrangers, cette étape est très importante. Un contrat de réservation ou contrat d'arras peut créer une pression financière si l'acheteur découvre plus tard que la banque n'approuvera pas l'hypothèque ou financera moins que prévu.

Pourquoi un pré-contrôle hypothécaire est important avant de réserver

Avant de réserver une propriété en Espagne, un acheteur étranger doit comprendre clairement trois chiffres :

1. combien la banque peut financer ;
2. combien de dépôt l'acheteur doit apporter de ses fonds personnels ;
3. combien de liquidités supplémentaires sont nécessaires pour les taxes et les coûts d'achat.

Dans ce cas, l'acheteur devait comprendre que le dépôt hypothécaire n'était pas le seul montant requis.

Pour de nombreux acheteurs étrangers ayant des revenus d'un autre pays, les banques espagnoles peuvent financer environ 60 à 70 % du prix d'achat, selon la banque, la nationalité, le revenu, le ratio d'endettement et le profil financier global. Cela signifie que l'acheteur a souvent besoin d'environ 30 à 40 % du prix provenant de fonds personnels.

Dépôt et coûts d'achat

Pour cet acheteur, le calcul de base était :

• environ 30 % de dépôt de fonds personnels ;
• environ 12 % de coûts d'achat supplémentaires ;
• fonds propres totaux nécessaires : environ 42 % du prix d'achat, selon les conditions finales de la banque et les frais juridiques.

Pour un bien de revente dans la Communauté valencienne, l'un des principaux coûts est la taxe de transfert de propriété ITP, généralement de 9 % (et plus pour les propriétés de grande valeur). D'autres coûts peuvent inclure les frais d'avocat, le notaire, le registre foncier, l'évaluation bancaire et les frais administratifs.

C'est pourquoi j'explique toujours aux acheteurs que le dépôt et les coûts d'achat sont deux choses différentes. Un acheteur qui a 30 % du prix de la propriété économisé peut ne pas être prêt à acheter s'il n'a pas également prévu les taxes et les coûts.

Exigences de revenus et de banque

Parce que l'acheteur travaillait en Allemagne, la banque espagnole devait examiner la situation financière avant de donner une réponse hypothécaire réaliste. La banque souhaite généralement comprendre :

• le contrat de travail ;
• le revenu net mensuel ;
• les bulletins de salaire récents ;
• les relevés bancaires ;
• les prêts ou dettes existants ;
• les documents fiscaux ;
• le pays de résidence ;
• la stabilité des revenus ;
• les économies disponibles pour le dépôt et les coûts.

Dans ce type de cas, le revenu seul n'est pas suffisant. La banque vérifie également le ratio d'endettement de l'acheteur. Par exemple, un acheteur peut avoir un bon salaire, mais s'il a déjà des prêts, des cartes de crédit, du financement automobile ou d'autres obligations mensuelles, le montant maximum de l'hypothèque peut être plus bas.

La banque peut exiger un revenu fort et stable — combien dépend des dettes de l'acheteur, de la situation familiale, du contrat de travail et du montant de l'hypothèque demandé. Dans ce cas, l'acheteur devait savoir si son profil était suffisamment solide avant de faire une offre sérieuse ou de signer un contrat de réservation.

Mon rôle dans le processus

Mon rôle était d'aider l'acheteur à éviter de commencer le processus d'achat à l'aveugle. Avant de se concentrer uniquement sur les propriétés, j'ai aidé l'acheteur à comprendre l'aspect du financement et l'ai mis en relation avec la banque afin que celle-ci puisse demander les documents nécessaires et préparer une simulation hypothécaire.

Cela a aidé l'acheteur à comprendre :

• s'il pouvait se qualifier pour un prêt hypothécaire espagnol ;
• quelle fourchette de prix était réaliste ;
• combien de dépôt était nécessaire ;
• combien de liquidités étaient nécessaires pour les taxes et les coûts ;
• quel montant maximum d'hypothèque il pouvait demander ;
• s'il était sûr d'aller de l'avant avec une réservation.

Pour les acheteurs étrangers, cela peut faire gagner du temps et réduire les risques. Il est préférable de connaître la position de la banque avant de payer un dépôt de réservation.

Pourquoi le processus peut prendre plus de temps avec un prêt hypothécaire

Acheter avec un prêt hypothécaire prend généralement plus de temps qu'un achat comptant. Un acheteur comptant peut souvent agir plus rapidement car il n'y a pas d'analyse de risque bancaire, pas d'approbation d'hypothèque et pas de processus d'évaluation.

Lorsqu'un prêt hypothécaire espagnol est impliqué, le processus peut inclure :

• collecte de documents ;
• analyse de risque bancaire ;
• simulation d'hypothèque ;
• pré-approbation ;
• évaluation de la propriété ;
• offre finale de prêt hypothécaire ;
• examen juridique ;
• préparation du notaire ;
• coordination entre l'acheteur, la banque, l'avocat et l'agence.

C'est pourquoi les acheteurs qui ont besoin de financement devraient commencer la conversation hypothécaire tôt.

La leçon clé

La leçon la plus importante de cette affaire est simple : un acheteur étranger doit vérifier son éligibilité à l'hypothèque avant de réserver une propriété en Espagne.

L'erreur que beaucoup d'acheteurs commettent est de rechercher d'abord des propriétés et de ne parler à la banque que plus tard. Cela peut créer des problèmes si l'acheteur réserve une propriété et découvre ensuite que la banque ne financera pas assez, ou que les fonds personnels requis sont plus élevés que prévu.

Un processus plus sûr est :

1. vérifiez votre dépôt disponible ;
2. calculez les taxes et les coûts d'achat ;
3. parlez avec la banque ;
4. comprenez votre montant maximum d'hypothèque ;
5. recherchez des propriétés dans le bon budget ;
6. réservez seulement lorsque la situation de financement est réaliste.

Chaque achat est différent. Les pourcentages de financement, les revenus requis et les conditions de la banque dépendent du pays de l'acheteur, du contrat, des dettes, des économies et de la banque spécifique, donc les chiffres exacts doivent toujours être confirmés avec la banque et un avocat avant de réserver.