L'achat d'un bien immobilier en Espagne avec un crédit immobilier est possible pour de nombreux acheteurs non résidents, mais la question la plus importante ne se résume pas à « Puis-je obtenir un crédit immobilier ? »
La véritable question est la suivante :
De combien d'argent liquide ai-je besoin avant de réserver un bien immobilier ?
De nombreux acheteurs étrangers entendent dire que les banques espagnoles peuvent financer jusqu’à 70 % du prix du bien immobilier et partent du principe que 30 % d’épargne suffisent. En réalité, l’acheteur doit généralement disposer de ces 30 % d’apport personnel auxquels s’ajoutent les taxes et les frais d’acquisition.
Cet article présente les chiffres concrets, sur la base des conditions indicatives récentes de prêts hypothécaires pour les non-résidents discutées avec CaixaBank. Ces conditions ne constituent pas une règle universelle applicable à toutes les banques et doivent toujours être confirmées au cas par cas avant de signer ou de verser un acompte de réservation.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?
Oui. Les non-résidents peuvent demander un crédit immobilier en Espagne, mais les conditions sont généralement plus strictes que pour les résidents espagnols.
Un acheteur non-résident devra normalement justifier de revenus stables, fournir des documents provenant de son pays de résidence, présenter des relevés bancaires, expliquer ses emprunts existants ou ses engagements financiers, et démontrer que la future mensualité du crédit immobilier est abordable.
La banque ne se limite pas à examiner le bien immobilier. Elle analyse l’ensemble du profil financier de l’acheteur.
C’est pourquoi il est vivement recommandé de vérifier les possibilités de financement avant de réserver un bien immobilier. Un bel appartement à un prix raisonnable peut tout de même poser problème si les conditions du prêt immobilier ne sont pas claires dès le départ.
Quel montant la banque peut-elle financer ?
À titre indicatif, les acheteurs non-résidents peuvent se voir proposer un financement pouvant aller jusqu’à environ 70 % du prix du bien, en fonction de la banque, du profil de l’acheteur, de son pays de résidence, de ses revenus, de ses dettes et du type de bien.
Cela signifie que l’acheteur doit normalement disposer d’au moins 30 % du prix du bien en fonds propres.
Mais ce n’est là que la première partie du calcul.
Si un bien coûte 100 000 € et que la banque finance 70 000 €, l’acheteur doit tout de même apporter 30 000 € de fonds propres. À cela s’ajoutent les droits de mutation et les frais de transaction.
C’est là que de nombreux acheteurs sous-estiment le budget réel.
Exemple : achat d’un bien immobilier de seconde main à 100 000 € dans la Communauté valencienne
Prenons un exemple simple : un appartement de seconde main à Torrevieja ou sur la Costa Blanca pour 100 000 €.
Si la banque finance jusqu’à 70 %, la répartition estimée pourrait se présenter comme suit :
Prix du bien : 100 000 € Prêt hypothécaire possible : jusqu’à 70 000 € Apport personnel de l’acheteur : au moins 30 000 €
L’acheteur doit ensuite ajouter les frais d’acquisition.
Pour un bien immobilier de seconde main dans la Communauté valencienne, le taux général de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP/TPO) est actuellement de 9 % ; pour un bien de 100 000 €, cela représente donc :
Impôt ITP/TPO : environ 9 000 €
D'autres frais sont également à prendre en compte :
Frais de notaire : environ 1 200 € Frais d'enregistrement foncier : environ 600 € Expertise bancaire : environ 400 € Frais administratifs bancaires : environ 400 €
Ainsi, dans cet exemple, l’acheteur pourrait avoir besoin d’environ :
30 000 € d’apport personnel + 9 000 € de droits de mutation + environ 2 600 € de frais d’achat et de gestion bancaire
Liquidités estimées nécessaires : environ 41 600 €
Cet exemple ne prend pas en compte tous les coûts possibles et ne remplace pas un calcul personnalisé effectué par un avocat, une banque ou un conseiller fiscal. Mais il met clairement en évidence le point essentiel :
Pour un bien immobilier de 100 000 €, un acquéreur non-résident devra disposer d’environ 41 000 à 42 000 €, et non pas seulement de 30 000 €.
Qu’en est-il des programmes neufs ?
Les biens immobiliers neufs sont traités différemment des biens en revente.
Lors de l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, l’acheteur paie généralement la TVA/IVA au lieu des droits de mutation sur les biens de seconde main. En Espagne, le taux général de TVA/IVA pour les logements neufs est généralement de 10 %, auquel s’ajoutent l’AJD et d’autres frais d’achat variant selon la communauté autonome.
Cela signifie que les biens neufs peuvent présenter une structure de coûts différente de celle des logements de seconde main.
C’est pourquoi les acheteurs doivent toujours demander un décompte complet des coûts avant de réserver un bien neuf. Le prix annoncé ne correspond pas au budget final.
Conditions de revenus pour les acheteurs non-résidents
L’octroi d’un crédit immobilier dépend fortement des revenus.
À titre indicatif, d’après les conditions de CaixaBank qui nous ont été communiquées, les acheteurs non-résidents peuvent avoir besoin d’un revenu mensuel net du foyer d’environ 4 000 €.
Le mot clé ici est net.
Les banques analysent généralement le revenu mensuel réel disponible après impôts, et pas seulement le salaire brut. Elles peuvent également examiner si les revenus proviennent d’un emploi salarié, d’une activité indépendante, d’une retraite, de revenus d’entreprise ou d’autres sources.
En cas d’achat en couple ou en famille, la banque peut prendre en compte le revenu cumulé du foyer.
Taux d’endettement : pourquoi le revenu seul ne suffit pas
Le revenu est important, mais ce n’est pas le seul facteur.
Dans les conditions bancaires indicatives reçues, le taux d’endettement maximal est d’environ 35 %.
Cela signifie que la banque vérifie quelle part de votre revenu net mensuel est déjà consacrée au remboursement de dettes existantes et quelle part serait affectée au remboursement du nouveau crédit immobilier espagnol.
Par exemple, si une famille perçoit 4 000 € nets par mois, 35 % correspondent à 1 400 €.
Mais cela ne signifie pas pour autant que l’acheteur puisse automatiquement rembourser un crédit immobilier de 1 400 € en Espagne. Les prêts existants, le crédit automobile, les cartes de crédit, les prêts personnels, le loyer, les engagements familiaux et autres obligations peuvent tous influencer la décision de la banque.
Plus le profil financier est serein, plus les négociations relatives au prêt immobilier sont généralement faciles.
Durée du prêt immobilier : 15 ou 20 ans pour les non-résidents
La durée maximale du prêt immobilier peut également dépendre de la politique interne de la banque et du pays de résidence fiscale de l’acheteur.
Selon les conditions indicatives de CaixaBank qui nous ont été communiquées :
- pour les acheteurs originaires de Roumanie, de Bulgarie, de République tchèque, de Lettonie, de Lituanie, de Pologne et de Hongrie, la durée maximale du prêt immobilier peut être de 15 ans ;
- pour les acheteurs originaires d’autres pays, la durée maximale peut être de 20 ans ;
- des durées de 30 ans peuvent être envisageables pour les résidents, mais pas dans cet exemple spécifique concernant un non-résident.
Ce point est très important, car la durée du prêt immobilier influe sur le montant des mensualités.
Une durée de prêt plus courte signifie que le prêt est remboursé plus rapidement, mais que les mensualités sont plus élevées. Une durée plus longue implique généralement une mensualité moins élevée, mais un montant total d’intérêts plus important sur la durée.
Exemples de mensualités hypothécaires
À titre indicatif, pour un prêt de 100 000 € à un taux d’intérêt de 2,70 %, les mensualités indiquées étaient approximativement les suivantes :
15 ans : 676,24 €/mois 20 ans : 539,70 €/mois 30 ans : 406,33 €/mois
L’exemple sur 30 ans est généralement plus pertinent pour les résidents, et non pour les cas de non-résidents décrits ci-dessus.
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif uniquement. Les mensualités réelles peuvent varier en fonction du taux d’intérêt final, de la durée, des produits associés, du profil de l’acheteur et de l’accord de la banque.
Taux d’intérêt et conditions bancaires associées
Dans le scénario indicatif fourni par CaixaBank, le taux d’intérêt pourrait s’élever à environ 3,70 % sans bonus, et pourrait être ramené à environ 2,70 % si certaines conditions associées sont remplies.
Les conditions mentionnées comprennent :
- un revenu mensuel versé sur le compte, généralement d’au moins 750 € ;
- une assurance habitation ;
- une assurance vie ou une assurance santé ;
- un service d’alarme.
Dans cet exemple, les conditions associées doivent être respectées pendant au moins les quatre premières années. Passé ce délai, l’acheteur pourra éventuellement supprimer un ou plusieurs produits, mais le taux d’intérêt risque alors d’augmenter.
Chaque condition peut représenter une différence d’environ 0,25 % sur le taux d’intérêt.
C’est pourquoi les acheteurs ne doivent pas se limiter au seul taux d’intérêt affiché. Un taux plus bas peut s’accompagner de produits et de frais supplémentaires. La comparaison réelle doit inclure le coût mensuel total, et pas seulement la mensualité du crédit immobilier.
Pourquoi il faut vérifier les conditions de financement avant de réserver un bien immobilier
De nombreux acheteurs commencent par chercher des biens immobiliers. C’est normal.
Mais si vous achetez avec un prêt immobilier espagnol, l’ordre le plus sûr est le suivant :
- déterminez votre budget ;
- vérifiez si vos revenus et votre profil répondent aux critères de la banque ;
- calculez le montant réel dont vous avez besoin ;
- comparez les quartiers et les biens immobiliers ;
- ne réservez que lorsque les chiffres sont cohérents.
Réserver d’abord et vérifier le financement ensuite peut être source de stress. Si le prêt immobilier n’est pas approuvé, l’acheteur risque de perdre son acompte de réservation, selon les conditions du contrat.
Une pré-vérification du prêt immobilier est particulièrement importante pour les acheteurs non-résidents, car chaque pays, chaque type de revenus et chaque profil financier peuvent être évalués différemment.
Quels documents la banque peut-elle demander ?
La liste exacte dépend de la banque et du profil de l’acheteur, mais les acheteurs non-résidents sont souvent invités à fournir des documents tels que :
- passeport ou carte d’identité ;
- le numéro NIE, s’il est déjà disponible ;
- un contrat de travail ou une attestation d’activité indépendante ;
- des bulletins de salaire récents ou une attestation de revenus ;
- des déclarations d’impôts ;
- des relevés bancaires ;
- des rapports de solvabilité ou des informations sur l’endettement ;
- des informations sur les prêts existants ;
- les détails du bien immobilier à acquérir.
Si les documents ont été délivrés hors d’Espagne, la banque peut demander des traductions ou des explications supplémentaires.
Le point essentiel à retenir pour les acheteurs étrangers
Le point essentiel à retenir est simple :
Un crédit immobilier espagnol peut aider les acheteurs non-résidents à acquérir un bien immobilier en Espagne, mais il ne dispense pas de disposer d’une épargne importante.
Même si la banque finance jusqu’à 70 % du prix, l’acheteur doit tout de même disposer d’au moins 30 % du prix du bien, auxquels s’ajoutent les taxes, les frais de notaire, d’enregistrement, d’expertise, les frais administratifs bancaires et autres frais professionnels.
Pour un bien immobilier de seconde main d’une valeur de 100 000 € dans la Communauté valencienne, les liquidités réelles nécessaires pourraient se situer entre 41 000 € et 42 000 € dans un exemple de base.
Pour des prix immobiliers plus élevés, les liquidités requises augmentent en conséquence.
Avant de réserver un bien immobilier, vérifiez toujours ces chiffres auprès de la banque et d’un professionnel indépendant.
Comment Virgil Properties peut vous aider
Virgil Properties aide les acheteurs internationaux à comprendre le processus d’achat avant qu’ils ne s’engagent financièrement.
Son rôle n’est pas de se substituer à une banque, à un notaire ou à un conseiller fiscal, mais d’aider les acheteurs à poser les bonnes questions, à comprendre leur budget réel, à comparer les quartiers et à éviter les décisions précipitées.
Pour les acheteurs à la recherche d’un bien sur la Costa Blanca ou à Madrid, le processus commence par l’analyse de votre situation concrète : budget, pays de résidence, revenus, quartier préféré, type de bien, calendrier et intention d’acheter au comptant ou avec un crédit immobilier espagnol.
À partir de là, nous pouvons vous aider à déterminer quel type de bien immobilier est réaliste et à quel moment il est judicieux de consulter un conseiller en crédit immobilier ou une banque avant d’aller plus loin.
L’achat d’un bien immobilier en Espagne ne doit pas reposer uniquement sur des photos et des émotions. Il doit s’appuyer sur des chiffres clairs, des vérifications rigoureuses et un plan réaliste.
FAQ
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Oui. Les non-résidents peuvent demander un crédit immobilier espagnol, mais son accord dépend des revenus, du pays de résidence, du taux d’endettement, des pièces justificatives, du type de bien immobilier et des critères internes de la banque.
Quel montant d’apport les non-résidents doivent-ils apporter pour obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Dans de nombreux cas, les acheteurs non-résidents doivent être prêts à apporter au moins 30 % du prix du bien sur leurs fonds propres, auxquels s’ajoutent les taxes et les frais d’acquisition.
Est-ce que 30 % suffisent pour acheter avec un crédit immobilier en Espagne ?
En général, non. Ces 30 % ne représentent généralement que la contribution de l’acheteur au prix du bien immobilier. Il faut y ajouter les taxes, les frais de notaire, d’enregistrement foncier, d’expertise, les frais administratifs bancaires et autres coûts.
De combien d’argent liquide ai-je besoin pour un bien immobilier de 100 000 € sur la Costa Blanca ?
À titre d’exemple simple pour un bien immobilier de seconde main dans la Communauté valencienne, un acheteur peut avoir besoin d’environ 41 000 à 42 000 € disponibles : environ 30 000 € d’apport personnel, 9 000 € de taxes ITP/TPO, ainsi que d’autres frais d’achat et frais bancaires approximatifs.
De quels revenus ai-je besoin pour obtenir un crédit immobilier en Espagne en tant que non-résident ?
Selon les conditions indicatives de CaixaBank qui nous ont été communiquées, un revenu mensuel net du foyer d’environ 4 000 € peut être exigé. Toutefois, chaque cas dépend du profil de l’acheteur, de ses dettes existantes, de son pays de résidence et du montant du prêt demandé.
Les acheteurs roumains peuvent-ils obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Oui, les acheteurs roumains peuvent solliciter un prêt immobilier en Espagne, mais la durée, l’octroi et les conditions dépendent de la politique interne de la banque et du profil financier de l’acheteur. Dans l’exemple indicatif fourni par CaixaBank, certains pays, dont la Roumanie, peuvent être soumis à une durée maximale de prêt de 15 ans.
Dois-je réserver un bien immobilier avant l’approbation du prêt immobilier ?
Il est plus prudent de vérifier d’abord les conditions de financement. Si vous réservez un bien immobilier et que le prêt immobilier n’est pas approuvé par la suite, vous risquez de perdre l’acompte de réservation, selon les termes du contrat. Vérifiez toujours les conditions de financement et les aspects juridiques avant de vous engager financièrement.