Achiziționarea unei proprietăți în Spania cu ajutorul unui credit ipotecar este posibilă pentru mulți cumpărători nerezidenți, dar întrebarea cea mai importantă nu este doar „Pot obține un credit ipotecar?”
Adevărata întrebare este:
De câtă sumă de bani am nevoie înainte de a rezerva o proprietate?
Mulți cumpărători străini aud că băncile spaniole pot finanța până la 70% din prețul proprietății și presupun că economiile de 30% sunt suficiente. În realitate, cumpărătorul are nevoie, de obicei, de contribuția proprie de 30% plus taxele și costurile de achiziție.
Acest articol explică cifrele concrete, pe baza condițiilor indicative recente privind creditele ipotecare pentru nerezidenți, discutate cu CaixaBank. Aceste condiții nu constituie o regulă universală valabilă pentru toate băncile și trebuie întotdeauna confirmate de la caz la caz înainte de semnarea contractului sau de plata unui avans de rezervare.
Pot nerezidenții să obțină un credit ipotecar în Spania?
Da. Nerezidenții pot solicita un credit ipotecar în Spania, dar condițiile sunt, de obicei, mai stricte decât în cazul rezidenților spanioli.
Un cumpărător nerezident va trebui, de obicei, să dovedească un venit stabil, să prezinte documente din țara de reședință, să arate extrase bancare, să explice împrumuturile existente sau angajamentele financiare și să demonstreze că viitoarea rată lunară a creditului ipotecar este accesibilă.
Banca nu ia în considerare doar proprietatea. Ea analizează profilul financiar complet al cumpărătorului.
De aceea, se recomandă insistent verificarea condițiilor de finanțare înainte de a rezerva o proprietate. Un apartament frumos, la un preț corect, poate deveni totuși o problemă dacă condițiile creditului ipotecar nu sunt clare încă de la început.
Cât poate finanța banca?
Ca orientare generală, cumpărătorilor nerezidenți li se poate oferi o finanțare de până la aproximativ 70% din prețul imobilului, în funcție de bancă, profilul cumpărătorului, țara de reședință, venituri, datorii și tipul imobilului.
Aceasta înseamnă că, în mod normal, cumpărătorul ar trebui să dispună de cel puțin 30% din prețul proprietății ca fonduri proprii.
Dar aceasta este doar prima parte a calculului.
Dacă o proprietate costă 100.000 de euro și banca finanțează 70.000 de euro, cumpărătorul trebuie totuși să contribuie cu 30.000 de euro din fonduri proprii. În plus, cumpărătorul trebuie să plătească impozitele de achiziție și costurile de tranzacție.
Aici mulți cumpărători subestimează bugetul real.
Exemplu: achiziționarea unei proprietăți la mâna a doua în valoare de 100.000 € în Comunitatea Valenciană
Să luăm un exemplu simplu: un apartament de pe piața secundară în Torrevieja sau pe Costa Blanca, la prețul de 100.000 de euro.
Dacă banca finanțează până la 70%, structura estimată ar putea arăta astfel:
Prețul imobilului: 100.000 € Ipotecă posibilă: până la 70.000 € Contribuția proprie a cumpărătorului: cel puțin 30.000 €
Apoi, cumpărătorul trebuie să adauge costurile de achiziție.
Pentru o proprietate la revânzare în Comunitatea Valenciană, impozitul general de transfer ITP/TPO este în prezent de 9%, ceea ce înseamnă, pentru o proprietate de 100.000 €, următoarele:
Impozitul ITP/TPO: aprox. 9.000 €
Există, de asemenea, și alte costuri de luat în considerare:
Notar: aprox. 1.200 € Cadastru: aprox. 600 € Evaluare bancară: aprox. 400 € Gestionare bancară / administrare: aprox. 400 €
Așadar, în acest exemplu, cumpărătorul ar putea avea nevoie de aproximativ:
30.000 € contribuție proprie + 9.000 € impozit de transfer + 2.600 € costuri aproximative legate de achiziție și de bancă
Suma estimată necesară: aproximativ 41.600 €
Acest exemplu nu include toate costurile posibile și nu înlocuiește un calcul personalizat realizat de un avocat, o bancă sau un consultant fiscal. Însă ilustrează clar ideea principală:
Pentru o proprietate de 100.000 €, un cumpărător nerezident ar putea avea nevoie de aproximativ 41.000–42.000 € disponibili, nu doar de 30.000 €.
Cum rămâne cu proprietățile nou construite?
Proprietățile nou construite sunt tratate diferit față de cele de pe piața secundară.
Atunci când cumpără o locuință nouă de la un dezvoltator imobiliar, cumpărătorul plătește, de obicei, TVA/IVA în locul impozitului pe transferul de proprietate la revânzare. În Spania, cota generală de TVA/IVA pentru proprietățile rezidențiale noi este, de obicei, de 10%, la care se adaugă AJD și alte costuri de achiziție, în funcție de comunitatea autonomă.
Aceasta înseamnă că proprietățile nou-construite pot avea o structură de costuri diferită față de locuințele de pe piața secundară.
Din acest motiv, cumpărătorii ar trebui să solicite întotdeauna o defalcare completă a costurilor înainte de a rezerva o proprietate nou-construită. Prețul afișat nu reprezintă bugetul final.
Cerințe privind veniturile pentru cumpărătorii nerezidenți
Aprobarea creditului ipotecar depinde în mare măsură de venituri.
Ca orientare indicativă, conform condițiilor CaixaBank comunicate nouă, cumpărătorii nerezidenți ar putea avea nevoie de un **venit lunar net al gospodăriei de aproximativ 4.000 de euro.
Cuvântul important aici este net.
Băncile analizează de obicei venitul lunar real disponibil după impozitare, nu doar salariul brut. De asemenea, pot lua în considerare dacă venitul provine din muncă salariată, activitate independentă, pensii, venituri din afaceri sau alte surse.
În cazul achiziționării în cuplu sau în familie, banca poate lua în considerare venitul combinat al gospodăriei.
Rata de îndatorare: de ce venitul în sine nu este suficient
Venitul este important, dar nu este singurul factor.
Conform condițiilor indicative primite de la bancă, rata maximă de îndatorare este de aproximativ 35%.
Aceasta înseamnă că banca verifică ce proporție din venitul net lunar este deja alocată datoriilor existente și ce sumă ar fi utilizată pentru plata noii rate ipotecare din Spania.
De exemplu, dacă o familie câștigă 4.000 € net pe lună, 35% ar însemna 1.400 €.
Dar acest lucru nu înseamnă că cumpărătorul poate plăti automat un credit ipotecar de 1.400 € în Spania. Împrumuturile existente, creditele auto, cardurile de credit, împrumuturile personale, chiria, angajamentele familiale și alte obligații pot influența decizia băncii.
Cu cât profilul financiar este mai curat, cu atât discuția privind creditul ipotecar devine, de obicei, mai ușoară.
Durata creditului ipotecar: 15 sau 20 de ani pentru nerezidenți
Durata maximă a creditului ipotecar poate depinde, de asemenea, de politica internă a băncii și de țara de rezidență fiscală a cumpărătorului.
Conform condițiilor orientative ale CaixaBank comunicate nouă:
- pentru cumpărătorii din România, Bulgaria, Republica Cehă, Letonia, Lituania, Polonia și Ungaria, durata maximă a creditului ipotecar poate fi de 15 ani;
- pentru cumpărătorii din alte țări, durata maximă poate fi de 20 de ani;
- Duratele de 30 de ani pot fi posibile pentru rezidenți, dar nu în acest exemplu specific privind nerezidenții.
Acest aspect este foarte important, deoarece durata creditului ipotecar influențează rata lunară.
O durată mai scurtă a creditului ipotecar înseamnă că împrumutul este rambursat mai repede, dar rata lunară este mai mare. O durată mai lungă înseamnă, de obicei, o rată lunară mai mică, dar mai multe dobânzi plătite pe parcursul timpului.
Exemple de rate ipotecare
Ca exemplu orientativ pentru o sumă finanțată de 100.000 € la o dobândă de 2,70%, ratele lunare indicate au fost aproximativ:
15 ani: 676,24 €/lună 20 de ani: 539,70 €/lună 30 de ani: 406,33 €/lună
Exemplul pe 30 de ani este, de obicei, mai relevant pentru rezidenți, nu pentru cazurile de nerezidenți descrise mai sus.
Aceste cifre au caracter pur informativ. Ratele ipotecare efective pot varia în funcție de rata dobânzii finală, durata împrumutului, produsele asociate, profilul cumpărătorului și aprobarea băncii.
Rata dobânzii și condițiile bancare asociate
În scenariul orientativ primit de la CaixaBank, rata dobânzii poate fi de aproximativ 3,70% fără bonusuri și poate fi redusă la aproximativ 2,70% dacă sunt îndeplinite anumite condiții asociate.
Condițiile menționate includ:
- venit lunar virat în cont, de obicei de cel puțin 750 €;
- asigurare de locuință;
- asigurare de viață sau de sănătate;
- serviciu de alarmă.
În acest exemplu, condițiile asociate trebuie menținute cel puțin în primii patru ani. După aceea, cumpărătorul ar putea renunța la unul sau mai multe produse, dar rata dobânzii se poate majora.
Fiecare condiție poate reprezenta o diferență de aproximativ 0,25% în rata dobânzii.
De aceea, cumpărătorii nu ar trebui să se uite doar la rata dobânzii afișată. O rată mai mică poate veni la pachet cu produse și costuri suplimentare. Comparația reală ar trebui să includă costul lunar total, nu doar rata creditului ipotecar.
De ce ar trebui verificată finanțarea înainte de a rezerva o proprietate
Mulți cumpărători încep prin a căuta proprietăți. Este normal.
Dar dacă achiziționați cu un credit ipotecar spaniol, ordinea mai sigură este:
- să vă înțelegeți bugetul;
- să verificați dacă veniturile și profilul dumneavoastră corespund criteriilor băncii;
- să calculați suma reală de care aveți nevoie;
- să comparați zonele și proprietățile;
- să rezervați doar atunci când cifrele sunt rezonabile.
Rezervarea mai întâi și verificarea finanțării ulterior pot genera stres. Dacă creditul ipotecar nu este aprobat, cumpărătorul riscă să piardă avansul de rezervare, în funcție de condițiile contractuale.
O verificare prealabilă a creditului ipotecar este deosebit de importantă pentru cumpărătorii nerezidenți, deoarece fiecare țară, tip de venit și profil financiar pot fi evaluate în mod diferit.
Ce documente poate solicita banca?
Lista exactă depinde de bancă și de profilul cumpărătorului, dar cumpărătorilor nerezidenți li se solicită adesea documente precum:
- pașaport sau carte de identitate;
- numărul NIE, dacă este deja disponibil;
- contract de muncă sau dovadă de activitate independentă;
- fișe de salariu recente sau dovadă de venit;
- declarații fiscale;
- extrase bancare;
- rapoarte de credit sau informații privind datoriile;
- informații despre împrumuturile existente;
- detalii despre proprietatea care urmează să fie achiziționată.
Dacă documentele sunt emise în afara Spaniei, banca poate solicita traduceri sau explicații suplimentare.
Lecția cheie pentru cumpărătorii străini
Lecția cheie este simplă:
Un credit ipotecar spaniol poate ajuta cumpărătorii nerezidenți să achiziționeze o proprietate în Spania, dar nu elimină necesitatea unor economii semnificative în numerar.
Chiar dacă banca finanțează până la 70%, cumpărătorul are totuși nevoie de cel puțin 30% din prețul imobilului, plus taxele, onorariile notariale, costurile de înregistrare, evaluare, administrare bancară și alte costuri profesionale.
Pentru o proprietate de pe piața secundară în valoare de 100.000 € în Comunitatea Valenciană, suma reală necesară în numerar ar putea fi de aproximativ 41.000–42.000 € într-un exemplu de bază.
Pentru prețuri mai mari ale proprietăților, necesarul de numerar crește proporțional.
Înainte de a rezerva o proprietate, confirmați întotdeauna cifrele cu banca și cu un profesionist independent.
Cum vă poate ajuta Virgil Properties
Virgil Properties ajută cumpărătorii internaționali să înțeleagă procesul de cumpărare înainte de a se angaja financiar.
Rolul nostru nu este acela de a înlocui banca, avocatul sau consultantul fiscal, ci de a-i ajuta pe cumpărători să pună întrebările potrivite, să înțeleagă bugetul real, să compare zonele și să evite deciziile luate în grabă.
Pentru cumpărătorii interesați de Costa Blanca sau Madrid, procesul începe cu situația dvs. reală: buget, țara de reședință, venituri, zona preferată, tipul de proprietate, termenul de realizare și dacă intenționați să cumpărați cu numerar sau cu un credit ipotecar spaniol.
Pornind de aici, vă putem ajuta să înțelegeți ce tip de proprietate este realist și când este indicat să discutați cu un consultant ipotecar sau cu o bancă înainte de a continua demersurile.
Achiziționarea unei proprietăți în Spania nu ar trebui să se bazeze doar pe fotografii și emoții. Ar trebui să se bazeze pe cifre clare, verificări adecvate și un plan realist.
Întrebări frecvente
Pot nerezidenții să obțină un credit ipotecar în Spania?
Da. Nerezidenții pot solicita un credit ipotecar spaniol, dar aprobarea depinde de venituri, țara de reședință, gradul de îndatorare, documentație, tipul de proprietate și criteriile interne ale băncii.
Ce sumă trebuie să depună nerezidenții ca avans pentru un credit ipotecar în Spania?
În multe cazuri, cumpărătorii nerezidenți trebuie să fie pregătiți să contribuie cu cel puțin 30% din prețul imobilului din fonduri proprii, plus taxele și costurile de achiziție.
Este suficient 30% pentru a cumpăra cu un credit ipotecar în Spania?
De obicei, nu. Cei 30% reprezintă, de regulă, doar contribuția cumpărătorului la prețul imobilului. Trebuie adăugate taxele, cheltuielile notariale, cele de înregistrare în registrul funciar, evaluarea, comisioanele bancare și alte costuri.
De cât numerar am nevoie pentru un imobil de 100.000 € în Costa Blanca?
Ca exemplu de bază pentru o proprietate la revânzare în Comunitatea Valenciană, un cumpărător ar putea avea nevoie de aproximativ 41.000–42.000 de euro disponibili: aproximativ 30.000 de euro contribuție proprie, 9.000 de euro impozit ITP/TPO și alte costuri aproximative legate de achiziție și de bancă.
Ce venituri trebuie să am pentru a obține un credit ipotecar în Spania, în calitate de nerezident?
Conform condițiilor orientative ale CaixaBank comunicate nouă, ar putea fi necesar un venit lunar net al gospodăriei de aproximativ 4.000 de euro. Cu toate acestea, fiecare caz depinde de profilul cumpărătorului, de datoriile existente, de țara de reședință și de suma împrumutului solicitat.
Pot cumpărătorii români să obțină un credit ipotecar în Spania?
Da, cumpărătorii români pot solicita un credit ipotecar în Spania, dar durata, aprobarea și condițiile depind de politica internă a băncii și de profilul financiar al cumpărătorului. În exemplul orientativ primit de la CaixaBank, unele țări, inclusiv România, pot fi limitate la o durată maximă a creditului ipotecar de 15 ani.
Ar trebui să rezerv o proprietate înainte de aprobarea creditului ipotecar?
Este mai sigur să verificați mai întâi finanțarea. Dacă rezervați o proprietate și ulterior creditul ipotecar nu este aprobat, riscați să pierdeți avansul de rezervare, în funcție de contract. Confirmați întotdeauna condițiile de finanțare și cele legale înainte de a vă angaja financiar.