Achiziționarea unei proprietăți în Torrevieja poate părea simplă la prima vedere: vezi un apartament online, verifici prețul, compari fotografiile și începi să-ți imaginezi cum ar fi viața lângă mare.
Însă prețul afișat nu reprezintă bugetul final real.
Pentru cumpărătorii străini, acesta este unul dintre cele mai importante aspecte pe care trebuie să le înțeleagă înainte de a-și rezerva un zbor, de a rezerva o proprietate sau de a depune o cerere de credit ipotecar în Spania.
Cât costă cu adevărat achiziționarea unei proprietăți în Torrevieja în 2026?
Cumpărarea unei proprietăți în Torrevieja poate părea simplă la prima vedere: vezi un apartament online, verifici prețul, compari fotografiile și începi să-ți imaginezi viața lângă mare.
Însă prețul afișat nu reprezintă bugetul final real.
Pentru cumpărătorii străini, acesta este unul dintre cele mai importante aspecte pe care trebuie să le înțeleagă înainte de a-și rezerva un zbor, de a rezerva o proprietate sau de a demara o cerere de credit ipotecar în Spania.
Dacă o proprietate este listată la 120.000 €, asta nu înseamnă că ai nevoie doar de 120.000 €. Trebuie să iei în calcul și taxele de achiziție, onorariul notarului, taxele de înregistrare la cadastru, onorariul avocatului, costurile administrative și, dacă apelezi la un credit ipotecar spaniol, avansul și costurile bancare.
Acest ghid explică costul real al achiziționării unei proprietăți în Torrevieja și pe Costa Blanca în 2026, în special pentru cumpărătorii internaționali interesați de apartamente la revânzare, bungalouri, vile sau locuințe noi.
Prețul afișat este doar punctul de plecare
Mulți cumpărători își încep căutarea având în minte un preț maxim pentru proprietate.
De exemplu, cineva ar putea spune:
„Bugetul meu este de 120.000 de euro.”
Însă adevărata întrebare este:
„120.000 de euro reprezintă prețul proprietății sau suma totală disponibilă, inclusiv taxele și costurile?”
Această diferență contează.
Dacă bugetul total disponibil este de 120.000 €, atunci probabil că nu ar trebui să vă orientați către proprietăți anunțate la 120.000 €. Trebuie să lăsați o marjă pentru costurile de achiziție.
Dacă prețul țintă al proprietății este de 120.000 de euro, bugetul tău total real trebuie să fie mai mare.
Aici mulți cumpărători străini fac prima greșeală: caută la limita superioară a bugetului lor fără a calcula costul total de achiziție.
Proprietăți la revânzare în Torrevieja: ITP/TPO și costurile de achiziție
Majoritatea proprietăților de pe piața secundară din Torrevieja sunt locuințe revândute. Acestea sunt proprietăți vândute de proprietari privați, nu direct de un dezvoltator imobiliar.
Pentru proprietățile revândute în Comunitatea Valenciană, principalul impozit de achiziție nu este TVA/IVA. Este vorba de impozitul pe transfer, cunoscut sub denumirea de ITP sau TPO.
Începând cu 1 iunie 2026, impozitul general pe transfer — ITP/TPO — este de 9% pentru majoritatea achizițiilor de proprietăți revândute cu o valoare de până la 1.000.000 € în Comunitatea Valenciană.
Pe lângă aceasta, cumpărătorii trebuie să ia în calcul și costurile notariale, de înregistrare la cadastru, onorariile avocaților și costurile administrative.
Ca estimare practică, cumpărătorii străini ar trebui, de obicei, să prevadă un buget suplimentar de aproximativ 11–13% față de prețul imobilului atunci când achiziționează o locuință de pe piața secundară în Torrevieja.
Acest procent nu este o regulă fixă. Suma finală depinde de proprietate, de onorariile juridice, de costurile de înregistrare, de situația cumpărătorului și de eventuala implicare a unei finanțări.
Totuși, este un punct de plecare realist.
Exemplu: achiziționarea unui apartament de pe piața secundară în valoare de 120.000 € în Torrevieja
Să luăm un exemplu simplu.
Dacă achiziționați un apartament la mâna a doua în Torrevieja pentru 120.000 €, ITP/TPO la 9% ar fi, de obicei:
120.000 € × 9% = 10.800 €
Apoi, trebuie să adăugați și alte costuri de achiziție, precum:
notar; catastru; avocat; costuri administrative; eventuale costuri bancare sau legate de ipotecă, dacă se recurge la finanțare.
Un buget total realist pentru o proprietate de pe piața secundară în valoare de 120.000 € ar putea fi de aproximativ:
133.000 € – 136.000 €
De aceea, un cumpărător care dispune exact de 120.000 € nu ar trebui să ia în considerare proprietăți de 120.000 €, decât dacă are bani suplimentari pentru costurile de achiziție.
Exemple de bugete pentru proprietăți la revânzare în Torrevieja
Iată câteva exemple simple care vă vor ajuta să înțelegeți diferența dintre prețul proprietății și bugetul total realist.
Prețul proprietății: 100.000 €
ITP/TPO la 9%: 9.000 € Buget total estimat, inclusiv costurile: aproximativ 111.000–113.000 €
Prețul proprietății: 120.000 €
ITP/TPO la 9%: 10.800 € Buget total estimat cu costuri: aproximativ 133.000–136.000 €
Prețul proprietății: 150.000 €
ITP/TPO la 9%: 13.500 € Buget total estimat cu costuri: aproximativ 166.500–169.500 €
Prețul proprietății: 200.000 €
ITP/TPO la 9%: 18.000 € Buget total estimat cu costuri: aproximativ 222.000–226.000 €
Acestea sunt estimări practice, nu cotații legale. Înainte de cumpărare, avocatul dumneavoastră ar trebui să confirme suma exactă în funcție de proprietate și de tranzacție.
Proprietăți noi: TVA/IVA și AJD
Imobilele noi sunt diferite de cele de pe piața secundară.
Atunci când cumpără o locuință nouă direct de la un dezvoltator imobiliar din Spania, cumpărătorii plătesc, de obicei, TVA/IVA în loc de ITP/TPO.
Pentru imobilele rezidențiale noi, TVA/IVA este, de obicei, de 10%.
În plus, cumpărătorii plătesc și AJD, onorariul notarului, taxele de înregistrare la cadastru și alte costuri legate de achiziție.
Începând cu 1 iunie 2026, rata generală a AJD în Comunitatea Valenciană se reduce de la 1,5% la 1,4%.
Aceasta înseamnă că locuințele noi necesită, de obicei, un buget suplimentar mai mare decât se așteaptă mulți cumpărători.
Un cumpărător care compară proprietățile de pe piața secundară cu cele noi nu ar trebui să se limiteze doar la compararea prețului afișat. Structura fiscală este diferită, iar calendarul de plăți poate fi, de asemenea, diferit.
Achiziționarea cu un credit ipotecar spaniol în calitate de nerezident
Cumpărătorii străini pot solicita un credit ipotecar spaniol, dar nerezidenții au nevoie, de obicei, de un avans mai mare decât rezidenții spanioli.
În multe cazuri, cumpărătorii nerezidenți ar trebui să fie pregătiți să plătească aproximativ 30% din prețul imobilului ca avans, plus impozitele și costurile de achiziție.
Acest aspect este foarte important.
De exemplu, dacă doriți să cumpărați o proprietate la mâna a doua în valoare de 150.000 € cu un credit ipotecar spaniol, este posibil să aveți nevoie de:
un avans de aproximativ 30%: 45.000 €; ITP/TPO la 9%: 13.500 €; costuri de notar, registru, avocat și alte cheltuieli; eventuale costuri legate de creditul ipotecar, în funcție de bancă.
Aceasta înseamnă că suma de bani necesară la început poate fi mult mai mare decât se așteaptă mulți cumpărători.
Un cumpărător care apelează la un credit ipotecar ar trebui să verifice finanțarea înainte de a rezerva o proprietate, nu după.
Cumpărătorul care plătește cu numerar vs. cumpărătorul care apelează la un credit ipotecar
Un cumpărător care plătește cu numerar are, de obicei, un proces mai simplu, deoarece nu este necesară aprobarea băncii.
Cumpărătorul are totuși nevoie de un număr NIE, verificări legale, un cont bancar spaniol sau o soluție de plată, avocat, notar și plata impozitelor. Însă achiziția se poate derula adesea mai rapid dacă documentele și fondurile sunt pregătite.
Un cumpărător care apelează la un credit ipotecar are nevoie de mai multă pregătire.
În mod normal, banca va verifica veniturile, locul de muncă, datoriile, vârsta, profilul financiar, țara de reședință și documentele. Acest proces poate dura, mai ales dacă cumpărătorul locuiește în străinătate.
Din acest motiv, dacă intenționați să cumpărați cu un credit ipotecar, este mai bine să discutați din timp cu o bancă sau cu un consultant ipotecar.
Nu începeți negocierile serioase presupunând că finanțarea va fi aprobată automat.
Alte costuri pe care cumpărătorii le uită adesea
Pe lângă impozite și costurile de achiziție, cumpărătorii ar trebui să ia în considerare și costurile curente după finalizarea tranzacției.
Acestea pot include:
cheltuieli de întreținere; impozitul pe proprietate (IBI); asigurarea locuinței; utilitățile; întreținerea; reparațiile; mobilierul; renovarea; administrarea proprietății, dacă locuiți în străinătate; licența de închiriere sau costurile de conformitate, dacă intenționați să închiriați.
O proprietate ieftină poate deveni costisitoare dacă necesită renovare, are cheltuieli de comunitate ridicate, nu dispune de lift, are o izolație deficitară sau este situată într-o clădire pentru care sunt planificate lucrări viitoare.
De aceea, adevărata întrebare nu este doar:
„Cât costă achiziția?”
Întrebarea mai potrivită este:
„Cât mă va costa această proprietate să o cumpăr, să o întrețin și să o folosesc corespunzător?”
De ce este importantă îndrumarea locală
Mulți cumpărători internaționali compară proprietățile doar pe baza prețului, a fotografiilor și a distanței față de plajă.
Însă în Torrevieja și pe Costa Blanca, două proprietăți cu același preț pot fi foarte diferite în realitate.
Una poate fi situată într-o clădire bine întreținută. Cealaltă poate necesita lucrări costisitoare. Una poate fi practică pe tot parcursul anului. Cealaltă poate fi potrivită doar pentru utilizare în timpul verii. Una poate avea un preț realist. Cealaltă poate părea ieftină, dar există un motiv în spatele acestui lucru.
Un agent imobiliar specializat în reprezentarea cumpărătorului vă ajută să vedeți dincolo de anunț.
Înainte de a rezerva o proprietate, ar trebui să înțelegeți:
zona; clădirea; costurile reale de achiziție; procesul legal; avantajele și dezavantajele practice; dacă proprietatea se potrivește scopului dumneavoastră.
Cumpărarea unei proprietăți în Spania nu este dificilă atunci când procesul este clar. Riscul nu constă în procesul în sine. Riscul constă în luarea deciziilor fără a cunoaște suficient contextul.
Sfaturi finale înainte de a rezerva o proprietate
Înainte de a rezerva o proprietate în Torrevieja, întrebați-vă:
Cunosc bugetul total, nu doar prețul afișat? Știu dacă proprietatea este de pe piața secundară sau este o construcție nouă? Înțeleg diferența fiscală dintre ITP/TPO și TVA/IVA? Am calculat costurile de notar, înregistrare, avocat și alte cheltuieli? Am nevoie de un credit ipotecar și, dacă da, mi-am verificat opțiunile de finanțare? Înțeleg zona și clădirea? Am discutat cu un avocat independent?
Dacă răspunsul la aceste întrebări este clar, vă aflați într-o poziție mult mai bună pentru a cumpăra.
Dacă nu, este mai bine să vă gândiți mai bine înainte de a plăti un avans de rezervare.
O achiziție reușită în Spania nu înseamnă doar găsirea unei proprietăți. Înseamnă să înțelegeți imaginea de ansamblu înainte de a vă angaja.
Întrebări frecvente Cât ar trebui să aloc în plus în buget atunci când cumpăr o proprietate de pe piața secundară în Torrevieja?
Pentru proprietățile de pe piața secundară din Torrevieja și din Comunitatea Valenciană, cumpărătorii ar trebui, de obicei, să prevadă în buget aproximativ 11–13% în plus față de prețul proprietății. Această sumă include taxa generală de transfer ITP/TPO de 9% începând cu 1 iunie 2026, plus costurile de notar, de înregistrare la cadastru, de avocat și administrative.
ITP este același lucru cu TVA/IVA?
Nu. ITP/TPO se aplică în principal proprietăților de pe piața secundară cumpărate de la vânzători privați. TVA/IVA se aplică, de obicei, proprietăților noi cumpărate direct de la dezvoltatori. În Spania, această distincție este foarte importantă, deoarece structura fiscală este diferită.
Cât impozit trebuie să plătesc pentru o proprietate de pe piața secundară în Torrevieja în 2026?
Începând cu 1 iunie 2026, cota generală a ITP/TPO în Comunitatea Valenciană este de 9% pentru majoritatea achizițiilor de proprietăți de pe piața secundară cu o valoare de până la 1.000.000 €. Imobilele care depășesc acest prag sau cazurile speciale pot fi tratate diferit, astfel încât cumpărătorii ar trebui să confirme suma exactă cu un avocat.
De cât numerar am nevoie dacă cumpăr cu un credit ipotecar spaniol?
Mulți cumpărători nerezidenți ar trebui să fie pregătiți să achite aproximativ 30% din prețul imobilului ca avans, plus impozitele și costurile de achiziție. Suma exactă depinde de bancă, de profilul financiar al cumpărătorului și de condițiile creditului ipotecar.
Imobilele noi sunt mai scumpe decât cele de pe piața secundară?
Imobilele noi au o structură fiscală diferită. Cumpărătorii plătesc, de obicei, 10% TVA/IVA, plus AJD, onorariul notarului, taxele de înregistrare și alte costuri. Programul de plăți poate diferi, de asemenea, față de achizițiile de pe piața secundară, mai ales dacă imobilul este cumpărat în stadiu de proiect.
Ar trebui să consult un avocat înainte de a face rezervarea?
Da. Se recomandă cu tărie consultarea unui avocat independent, în special pentru cumpărătorii străini. Un avocat poate verifica dreptul de proprietate, datoriile, contractele, impozitele, cheltuielile de întreținere și aspectele juridice înainte de finalizarea tranzacției.