Comprar una vivienda en España con una hipoteca es posible para muchos compradores no residentes, pero la pregunta más importante no es solo «¿Puedo conseguir una hipoteca?».
La verdadera pregunta es:
¿De cuánto dinero en efectivo necesito disponer antes de reservar una vivienda?
Muchos compradores extranjeros oyen que los bancos españoles pueden financiar hasta el 70 % del precio de la vivienda y dan por hecho que basta con tener ahorrado el 30 %. En realidad, el comprador suele necesitar ese 30 % de aportación propia más los impuestos y los gastos de compra.
Este artículo explica las cifras prácticas, basadas en las recientes condiciones indicativas de hipotecas para no residentes comentadas con CaixaBank. Estas condiciones no son una regla universal para todos los bancos y siempre deben confirmarse caso por caso antes de firmar o pagar un depósito de reserva.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?
Sí. Los no residentes pueden solicitar una hipoteca en España, pero las condiciones suelen ser más estrictas que para los residentes españoles.
Un comprador no residente normalmente tendrá que acreditar ingresos estables, presentar documentación de su país de residencia, mostrar extractos bancarios, explicar los préstamos o compromisos financieros existentes y demostrar que la futura cuota hipotecaria mensual es asequible.
El banco no solo tiene en cuenta la vivienda, sino que analiza el perfil financiero completo del comprador.
Por eso se recomienda encarecidamente comprobar la financiación antes de reservar una vivienda. Un bonito piso a un precio adecuado puede convertirse en un problema si las condiciones de la hipoteca no están claras desde el principio.
¿Cuánto puede financiar el banco?
Como pauta general, a los compradores no residentes se les puede ofrecer una financiación de hasta aproximadamente el 70 % del precio de la vivienda, dependiendo del banco, el perfil del comprador, el país de residencia, los ingresos, las deudas y el tipo de vivienda.
Esto significa que, normalmente, el comprador debería disponer de al menos el 30 % del precio de la vivienda como fondos propios.
Pero esto es solo la primera parte del cálculo.
Si una vivienda cuesta 100 000 € y el banco financia 70 000 €, el comprador aún debe aportar 30 000 € de sus propios fondos. Además, el comprador debe pagar los impuestos de compraventa y los gastos de transacción.
Ahí es donde muchos compradores subestiman el presupuesto real.
Ejemplo: compra de una vivienda de segunda mano de 100 000 € en la Comunidad Valenciana
Pongamos un ejemplo sencillo: un piso de segunda mano en Torrevieja o en la Costa Blanca por 100 000 €.
Si el banco financia hasta el 70 %, la estructura estimada podría ser la siguiente:
Precio de la vivienda: 100 000 € Posible hipoteca: hasta 70 000 € Aportación propia del comprador: al menos 30 000 €
A esto hay que añadir los gastos de compra.
Para una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP/TPO) general es actualmente del 9 %, por lo que para una vivienda de 100 000 € esto supone:
Impuesto ITP/TPO: aprox. 9 000 €
También hay que tener en cuenta otros gastos:
Notario: aprox. 1.200 € Registro de la Propiedad: aprox. 600 € Tasación bancaria: aprox. 400 € Gestoría bancaria / administración: aprox. 400 €
Por lo tanto, en este ejemplo, el comprador podría necesitar aproximadamente:
30 000 € de aportación propia + 9 000 € de impuesto de transmisiones patrimoniales + 2 600 € de gastos aproximados de compra y relacionados con el banco
Efectivo estimado necesario: alrededor de 41 600 €
Este ejemplo no incluye todos los gastos posibles y no sustituye a un cálculo personalizado realizado por un abogado, un banco o un asesor fiscal. Sin embargo, ilustra claramente el punto clave:
Para una vivienda de 100 000 €, un comprador no residente puede necesitar disponer de entre 41 000 € y 42 000 €, y no solo de 30 000 €.
¿Y qué ocurre con las viviendas de obra nueva?
Las viviendas de obra nueva se tratan de forma diferente a las de segunda mano.
Al comprar una vivienda de obra nueva a un promotor, el comprador suele pagar el IVA en lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales de segunda mano. En España, el tipo general del IVA para las viviendas de nueva construcción suele ser del 10 %, más el AJD y otros gastos de compra que varían según la comunidad autónoma.
Esto significa que las viviendas de nueva construcción pueden tener una estructura de costes diferente a la de las viviendas de segunda mano.
Por este motivo, los compradores siempre deben solicitar un desglose completo de los costes antes de reservar una vivienda de obra nueva. El precio anunciado no es el presupuesto definitivo.
Requisitos de ingresos para compradores no residentes
La concesión de una hipoteca depende en gran medida de los ingresos.
A modo de orientación indicativa, según las condiciones de CaixaBank que nos han facilitado, los compradores no residentes pueden necesitar unos 4.000 € de ingresos netos mensuales por hogar.
La palabra clave aquí es netos.
Los bancos suelen analizar los ingresos mensuales reales disponibles después de impuestos, no solo el salario bruto. También pueden tener en cuenta si los ingresos proceden de un empleo por cuenta ajena, por cuenta propia, de pensiones, de ingresos empresariales u otras fuentes.
Si la compra se realiza en pareja o en familia, el banco puede tener en cuenta los ingresos familiares combinados.
Ratio de endeudamiento: por qué los ingresos por sí solos no bastan
Los ingresos son importantes, pero no son el único factor.
En las condiciones bancarias indicativas recibidas, el ratio de endeudamiento máximo ronda el 35 %.
Esto significa que el banco comprueba qué parte de tus ingresos netos mensuales ya está destinada a deudas existentes y cuánto se destinaría al pago de la nueva hipoteca en España.
Por ejemplo, si una familia gana 4.000 € netos al mes, el 35 % serían 1.400 €.
Pero esto no significa que el comprador pueda pagar automáticamente una hipoteca de 1.400 € en España. Los préstamos existentes, la financiación del coche, las tarjetas de crédito, los préstamos personales, el alquiler, los compromisos familiares y otras obligaciones pueden influir en la decisión del banco.
Cuanto más limpio sea el perfil financiero, más fácil suele ser la negociación de la hipoteca.
Plazo de la hipoteca: 15 o 20 años para no residentes
El plazo máximo de la hipoteca también puede depender de la política interna del banco y del país de residencia fiscal del comprador.
Según las condiciones indicativas de CaixaBank que nos han facilitado:
- para compradores de Rumanía, Bulgaria, la República Checa, Letonia, Lituania, Polonia y Hungría, el plazo máximo de la hipoteca puede ser de 15 años;
- para compradores de otros países, el plazo máximo puede ser de 20 años;
- Los plazos de 30 años pueden ser posibles para los residentes, pero no en este ejemplo concreto de no residente.
Esto es muy importante porque el plazo de la hipoteca influye en la cuota mensual.
Un plazo hipotecario más corto significa que el préstamo se amortiza más rápido, pero la cuota mensual es más elevada. Un plazo más largo suele implicar una cuota mensual más baja, pero se pagan más intereses a lo largo del tiempo.
Ejemplos de cuotas hipotecarias
A modo de ejemplo orientativo para 100 000 € financiados a un tipo de interés del 2,70 %, las cuotas mensuales proporcionadas eran aproximadamente:
15 años: 676,24 € al mes 20 años: 539,70 € al mes 30 años: 406,33 € al mes
El ejemplo a 30 años suele ser más relevante para los residentes, no para los casos de no residentes descritos anteriormente.
Estas cifras son meramente informativas. Las cuotas hipotecarias reales pueden variar en función del tipo de interés definitivo, el plazo, los productos vinculados, el perfil del comprador y la aprobación del banco.
Tipo de interés y condiciones bancarias vinculadas
En el escenario indicativo de CaixaBank recibido, el tipo de interés podría situarse en torno al 3,70 % sin bonificaciones, y podría reducirse hasta aproximadamente el 2,70 % si se cumplen determinadas condiciones vinculadas.
Las condiciones mencionadas incluyen:
- ingresos mensuales ingresados en la cuenta, normalmente de al menos 750 €;
- seguro de hogar;
- seguro de vida o seguro médico;
- servicio de alarma.
En este ejemplo, las condiciones vinculadas deben mantenerse durante al menos los primeros cuatro años. A partir de entonces, el comprador podría eliminar uno o varios productos, pero el tipo de interés podría aumentar.
Cada condición puede suponer una diferencia de alrededor del 0,25 % en el tipo de interés.
Por eso los compradores no deben fijarse únicamente en el tipo de interés nominal. Un tipo más bajo puede conllevar productos y costes adicionales. La comparación real debería incluir el coste mensual total, no solo la cuota hipotecaria.
Por qué conviene comprobar la financiación antes de reservar una vivienda
Muchos compradores empiezan por buscar viviendas. Es normal.
Pero si vas a comprar con una hipoteca española, el orden más seguro es:
- conocer tu presupuesto;
- comprobar si tus ingresos y tu perfil se ajustan a los criterios del banco;
- calcular el efectivo real que necesitas;
- comparar zonas e inmuebles;
- reservar solo cuando las cifras cuadren.
Reservar primero y comprobar la financiación después puede generar estrés. Si no se aprueba la hipoteca, el comprador puede correr el riesgo de perder el depósito de reserva, dependiendo de las condiciones del contrato.
Una comprobación previa de la hipoteca es especialmente importante para los compradores no residentes, ya que cada país, tipo de ingresos y perfil financiero puede evaluarse de forma diferente.
¿Qué documentos puede solicitar el banco?
La lista exacta depende del banco y del perfil del comprador, pero a los compradores no residentes se les suelen solicitar documentos como:
- pasaporte o documento de identidad;
- número de NIE, si ya se dispone de él;
- contrato de trabajo o prueba de actividad por cuenta propia;
- nóminas recientes o justificantes de ingresos;
- declaraciones de la renta;
- extractos bancarios;
- informes de solvencia crediticia o información sobre deudas;
- información sobre préstamos existentes;
- datos de la vivienda que se va a adquirir.
Si los documentos se han expedido fuera de España, el banco puede solicitar traducciones o explicaciones adicionales.
La lección clave para los compradores extranjeros
La lección clave es sencilla:
Una hipoteca española puede ayudar a los compradores no residentes a adquirir una vivienda en España, pero no elimina la necesidad de disponer de unos ahorros significativos en efectivo.
Aunque el banco financie hasta el 70 %, el comprador seguirá necesitando al menos el 30 % del precio de la vivienda, además de los impuestos, los gastos de notario, de registro, de tasación, de gestión bancaria y otros gastos profesionales.
Para una vivienda de segunda mano de 100 000 € en la Comunidad Valenciana, el efectivo real necesario podría rondar los 41 000–42 000 € en un ejemplo básico.
Para precios de vivienda más elevados, la necesidad de efectivo aumenta proporcionalmente.
Antes de reservar una vivienda, confirma siempre las cifras con el banco y con un profesional independiente.
Cómo puede ayudar Virgil Properties
Virgil Properties ayuda a los compradores internacionales a comprender el proceso de compra antes de comprometer su dinero.
Nuestra función no es sustituir al banco, al abogado o al asesor fiscal, sino ayudar a los compradores a plantear las preguntas adecuadas, comprender el presupuesto real, comparar zonas y evitar decisiones precipitadas.
Para los compradores que buscan en la Costa Blanca o en Madrid, el proceso comienza con su situación real: presupuesto, país de residencia, ingresos, zona preferida, tipo de vivienda, plazos y si tiene previsto comprar al contado o con una hipoteca española.
A partir de ahí, podemos ayudarte a comprender qué tipo de vivienda es realista y cuándo tiene sentido hablar con un asesor hipotecario o un banco antes de seguir adelante.
Comprar en España no debe basarse únicamente en fotos y emociones. Debe basarse en cifras claras, comprobaciones adecuadas y un plan realista.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?
Sí. Los no residentes pueden solicitar una hipoteca española, pero su concesión depende de los ingresos, el país de residencia, el ratio de endeudamiento, la documentación, el tipo de inmueble y los criterios internos del banco.
¿Qué cantidad de entrada deben aportar los no residentes para una hipoteca en España?
En muchos casos, los compradores no residentes deben estar preparados para aportar al menos el 30 % del precio de la vivienda con fondos propios, además de los impuestos y los gastos de compra.
¿Es suficiente el 30 % para comprar con una hipoteca en España?
Normalmente no. El 30 % suele ser únicamente la aportación del comprador al precio de la vivienda. Hay que añadir los impuestos, los gastos de notario, del Registro de la Propiedad, de tasación, de gestión bancaria y otros gastos.
¿Cuánto dinero en efectivo necesito para una vivienda de 100 000 € en la Costa Blanca?
A modo de ejemplo básico para una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, un comprador podría necesitar disponer de entre 41 000 y 42 000 €: aproximadamente 30 000 € de aportación propia, 9 000 € en concepto de ITP/TPO y otros gastos aproximados relacionados con la compra y el banco.
¿Qué ingresos necesito para obtener una hipoteca en España como no residente?
Según las condiciones orientativas de CaixaBank que nos han facilitado, puede exigirse una renta familiar neta mensual de unos 4.000 €. No obstante, cada caso depende del perfil del comprador, las deudas existentes, el país de residencia y el importe del préstamo solicitado.
¿Pueden los compradores rumanos obtener una hipoteca en España?
Sí, los compradores rumanos pueden solicitar una hipoteca en España, pero el plazo, la aprobación y las condiciones dependen de la política interna del banco y del perfil financiero del comprador. En el ejemplo orientativo de CaixaBank que hemos recibido, algunos países, entre ellos Rumanía, pueden tener un plazo máximo de hipoteca limitado a 15 años.
¿Debería reservar una vivienda antes de que se apruebe la hipoteca?
Es más seguro comprobar primero la financiación. Si reservas una vivienda y posteriormente no se aprueba la hipoteca, corres el riesgo de perder el depósito de reserva, dependiendo del contrato. Confirma siempre las condiciones de financiación y las condiciones legales antes de comprometer tu dinero.